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      產業園區迎來5點新機遇!

      面對經濟下行壓力,基建投資再次被擺到了重要位置,作為關鍵的政策對沖。

      而這勢必會給地方帶來更大的財政壓力。

      在去產能、去杠桿和城鎮化發展的背景下,地方政府債務率較高、財政收支平衡壓力較大,盤活存量資產成為了擴大投資的有效途徑。

      隨著《關于進一步盤活存量資產擴大有效投資的意見》出臺,產業園區迎來5點新機遇:

      產業園區REITs快馬加鞭

      產業園區REITs一直都是熱門話題。

      與交通、水利等有壟斷屬性的基礎設施不同,產業園區的收入穩定性參差不齊。長期以來“重招商、輕運營”的理念,不僅導致企業留不住,也讓園區的租金收入的持續性難以保證。

      而真正意義上的優質園區,往往不會輕易拿出來做REITs項目,與他人分享利潤。所以在相當長的一段時間里,總是聲勢大于行動。

      不過,隨著《意見》的出臺,產業園區REITs有望駛入快車道。借助資本市場的力量,產業園區的運營痛點有望得到進一步解決:

      首先,園區開發建設周期長、收益率低,基本由國有企業承擔,社會資本參與度低,轉向商業開發又容易導致營商環境惡化。

      其次,對于城投平臺而言,園區開發建設投資強度大、負債率高,會形成較大的資金和財務壓力,也不利于其它業務的擴張。

      最后,園區資產持有主體和運營主體的角色重疊,開發建設和運營服務輕重資產難分離,招商運營和服務水平的精細化程度較低,不利于為創新創業主體提供優質優價的普惠服務。

      未來,以園區為底層資產的REITs產品,將向更多經濟發達的二線城市蔓延,在專業運營商與資本合力的推進下,形成“投資—運營—發行REITs—再投資”的資金流動循環。

      產業園區PPP邁入新階段

      盤活存量資產的最大障礙是資產的現金流不夠理想,但很多資產都有很好的使用價值,實實在在地被使用著。

      而擴大有效投資不僅要求完成投資,而且投資要有效率,這正是PPP可以發揮作用的領域,也將是產業園區PPP的又一次發展機遇。

      與增量開發相比,存量園區的確定性更強、收益也更有保障,也更受社會資本的青睞。

      運用PPP模式盤活存量資產,既有利于減輕地方政府的債務負擔,形成良性循環,也能緩解部門民營企業融資能力不強的問題。

      此外,產業園區還可以探索PPP與REITs相結合的模式,PPP為REITs提供資產來源,REITs為PPP提供退出通道——有望推動PPP從明股實債向真正的權益融資轉變。

      “退城進園”駛入快車道

      工業企業退城進園,是優化城市空間布局,推動產業集聚發展、轉型升級的重要舉措,但是各地此前的推進情況并不理想,原因是多方面的。

      首先,企業退出后會產生大筆固定資產減值,入園重建也是一大筆費用,雖然地方政府會給補償,但是很可能無法完全覆蓋搬遷成本。

      另外,產業園區的土地指標有限,無法承載過多的企業。而且大型企業搬遷往往涉及大量職工安置問題,協調難度很大。

      《意見》出臺后,退城進園將駛入快車道。

      有了頂層設計的支持,政府可能會在固定資產評估、專項資金補助、稅收優惠、貸款擔保等方面給予企業更多支持。

      對園區來說,企業退城進園的意愿更強了,用地指標也有望得到妥善解決,在招商引資、承接企業落戶上也就有了更多的靈活性。

      老舊廠房、園區改造加速

      隨著時代發展,不少老舊廠房和園區逐漸失去了當年的重要功能,亟待盤活再利用,比如:

      物業設施陳舊,租金沒有上升空間;
      租客歷史遺留問題較多,現有企業類型繁雜,功能與當地產業發展趨勢不匹配;
      城市邊界不斷擴大,公共交通與信息網絡日趨完善,新區政策力度遠超老城區。

      涉及老舊廠房和園區盤活,要把握四個要點:

      依托優勢企業,重新做產業規劃

      面積重新分割,提高空間利用率

      設施設備升級,降低非必要能耗

      商業配套優化,提升人才幸福感

      除此之外,與專業的招商機構展開合作,也是提升產業園區招商與運營靈活性的重要途徑。

      閑置土地打擊力度進一步加大

      關于閑置土地的回收,國家其實一直都有明文規定——土地閑置滿兩年,政府就可以無償收回。但是實際工作中,往往很難嚴格執行。

      一是閑置土地認定難。

      什么情況屬于“動工開發”,哪些資金算“已投資額”,因為尚無統一口徑,也很難準確界定。

      二是閑置土地取證難。

      閑置土地認定涉及多個部門的交叉配合,調查、取證、公告等程序十分復雜,費時費力。

      三是無償收回的影響太大。

      對企業來說,斥巨資摘下的土地被收回,無疑要蒙受巨大損失。雖然政府是依法辦事,但還是有被歪曲成“鐵面無私、不講情面”的風險,對地方營商環境造成隱性影響。

      綜合各種因素,政府往往會對企業留有情面,反復通知無效,才會考慮動用法律條例。

      不過,《意見》的出臺可能會改變這一現狀。

      收回閑置土地后,政府可以“依法依規合理調整規劃用途和開發強度”,用于“創新研發、衛生健康、養老托育、體育健身、休閑旅游、社區服務或作為保障性租賃住房”。

      之前費力收回閑置土地,土地性質還是工業用地,但是現在完全不一樣了。

      不僅給了政府更多動力,也將在無形中加強對供而未用的閑置土地背后市場主體的警示。


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